Анализ рынка объектов недвижимости, предназначенных для хранения транспорта

Аналитический отчет по результатам анализа рынка объектов недвижимости, предназначенных для хранения транспорта.

В ходе проведения анализа рынка Томской области, в сегменте объектов капитального строительства, предназначенных для хранения транспорта, за период 2019-2022 гг. отдел по анализу рынка ОГБУ «ТОЦИК» выявил три основных вида нежилой недвижимости, предназначенной для хранения транспорта:

- гараж отдельностоящий;

- капитальные гаражи (гаражные боксы);

- машино-места.

Большая часть от выявленных предложений на гаражи отдельностоящие, капитальные гаражи и машино-места приходятся на город Томск и составляет 95,44 % от всего предложения на территории Томской области. В связи с этим анализ рынка проводился в отношении областного центра в связи с достаточным объемом статистической информации.

Согласно Приложению № 2 к Методическим рекомендациям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, все объекты капитального строительства, предназначенные для хранения транспорта (автомобилей, автобусов, водного транспорта, а также открытые площадки для транспорта воздушного) включены в группу 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта».

В рамках проведения работы по аналитике рынка недвижимости в отношении объектов, подходящих к данной группе расчетов была собрана и обработана информация, касающаяся гаражей, гаражных боксов и крытых парковочных мест (машино-мест) на территории города Томска за период 2019 – 2022 годов. Источниками статистической информации послужили базы объявлений о продаже недвижимости: «Справочно-информационный портал города Томска Ru09.ru» и «Информационный центр недвижимости ORIS». Данные информационные порталы находятся в открытом общественном доступе.

При проведении анализа рынка было выявлено, что наибольшее количество предложений в городе Томске приходится на капитальные гаражи (гаражные боксы).

Рисунок №1 – распределение видов мест для хранения автотранспорта за 2019 г. – 2022 г.

Общее количество аналогов, за время проведения анализа (период 2019-2022 гг.) составило 2802 объекта. За четыре года сбора статистики выявлено всего 6 предложений отдельно стоящих гаражей (одно предложение 2020 года, одно предложение 2021 года и 4 предложения 2022 года). Отсутствие большого количества предложений такого вида недвижимости обусловлено сложностью получения земельных участков под их строительство и значительное удорожание строительных работ по сравнении с общедолевым строительством/покупкой гаражных боксов.  

В общей базе данных практически отсутствуют предложения машино-мест от застройщиков. Данных факт можно объяснить тем, что в Томске в основном строятся подземные паркинги, предназначенные для жильцов дома, под которым, или рядом с которым, они находятся, следовательно, на рынок попадают только единичные объекты, не нашедшие покупателей на этапе строительства.

В 2019 году количество выявленных предложений о продаже составило 170 объявлений. Из них 146 объектов недвижимости представляли собой гаражные боксы, 24 объекта недвижимости являлись парковочным машино-местом.

В 2020 году продажа недвижимости на вторичном рынке велась в отношении 701 гаражного бокса и 165 машино-мест.

В 2021 году 610 гаражных боксов и 138 машино-мест.

В 2022 году 808 гаражных боксов и 195 машино-мест соответственно.

Одним из основных критериев выбора места для хранения автотранспорта для конечного покупателя выступает его площадь и наличие коммуникаций. Стоит отметить, что минимальные размеры как гаражей, гаражных боксов и машино-мест позволяют использовать их по прямому назначению для хранения автотранспорта. Однако, анализ максимальных значений указывает на наибольшую вместимость гаражных боксов в сравнении с иными видами недвижимости предназначенной для хранения автотранспорта. Это позволяет применять внутреннее пространство гаражных боксов с целью дополнительных видов использования в частных целях, таких как сезонное хранение овощей, вещей, а также использование пространства для отдыха и ремонта автомобиля. 

Таблица 1 – показатели площади представленных на рынке предложений гаражей, гаражных боксов и машино-мест за период 2019 г. -2022 г.  (кв. м.)

Покупка и продажа объектов для хранения автотранспорта не всегда связана исключительно с использованием автотранспорта. В рамках исследования были выявлены факты продажи гаражных боксов, используемых в качестве магазинов и мест по ремонту автотранспорта.

В течение 2020 года наблюдалось некоторое снижение удельной стоимости гаражных боксов и машино-мест (рис. 2). Данная картина связана с рядом негативных факторов влияющих на рынок недвижимости. В том числе данная картина вызвана введенными ограничениями в связи с объявленной пандемией COVID-19. Часть гаражного фонда используется для коммерческих целей и введение из-за пандемии ограничения привели к закрытию или реструктуризации малых фирм и отсутствию арендаторов со стороны частных лиц.

Гаражные боксы наиболее предпочтительны для ведения бизнеса из-за больших площадей и смежных взаимодополняющих фирм, что в свою очередь делает отдельно стоящие гаражи менее значимыми для аренды или покупки. Из-за малого количества предложений на рынке имеющиеся отдельно стоящие гаражи, находящиеся в частных владениях многократно превышают по средней стоимости похожие по характеристикам объекты недвижимости.

Рисунок 2 – динамика средней цены предложения на открытом рынке

При этом общий объем рынка показывает положительный рост из-за увеличения количества объектов продаж и их цены на вторичном рынке.

Таблица 2 –   Стоимостный объем предложений купли-продажи объектов по видам недвижимости

В рамках рассмотрения статистических данных в отношении отдельных районов города Томска было выявлено, что данный сегмент рынка недвижимости, в зависимости от вида использования, развивается с определенными особенностями.

Динамика удельной цены предложений разных районов города Томска имеет свою специфику и особенности. В таблицах 3, 4, 5 и 6, представляемых ниже, показана динамика удельной цены объектов недвижимости, предназначенных для хранения автотранспорта в Кировском, Ленинском, Октябрьском и Советском районах соответственно. В Кировском районе города Томска в сравнении с другими районами наблюдается самый высокий показатель средней цены на покупку машино-мест. Это в первую очередь связано с тем, что машино-места в Кировском районе (таб. 1) располагаются в цокольных/первых этажах многоквартирных домов с отсутствием альтернативных объектов гаражного типа в данных зонах. Поэтому стоимость данных объектов завышена в сравнении с крытыми паркингами, представленными в других районах

В 2022 году Ленинский район (таб. 4) по сравнению с Октябрьским (таб. 5) является более выгодным для покупки машино-мест, при этом проигрывая ему по ценам на гаражные боксы. Альтернативная картина наблюдается для Советского района (таб.6).  Дельта средней цены на гаражные боксы между Ленинским и Советским районом составляет 14855,38 руб./кв. м.

В 2022 году Ленинский район (таб. 4) по сравнению с Октябрьским (таб. 5) является более выгодным для покупки машино-мест, при этом проигрывая ему по ценам на гаражные боксы. Альтернативная картина наблюдается для Советского района (таб.6).  Дельта средней цены на гаражные боксы между Ленинским и Советским районом составляет 14855,38 руб./кв. м.

В настоящий период времени наиболее предпочтительными по средней цене являются гаражные боксы, расположенные в Октябрьском районе.

Таблица 3 – Динамика удельной цены мест для хранения транспорта в Кировском районе

Таблица 4 - Динамика удельной цены мест для хранения транспорта в Ленинском районе

Таблица 5 - Динамика удельной цены мест для хранения транспорта в Октябрьском районе

Таблица 6 - Динамика удельной цены мест для хранения транспорта в Советском районе

Наибольшая цена предложения в отношении гаражных боксов за 2022 год зафиксирована в Кировском районе города Томска. Максимальная цена предложения составляет 8 миллионов рублей. Данная стоимость обусловлена продажей объекта недвижимости в жилом доме по адресу Артема 7, состоящего из 4 отдельных боксов. Минимальная планка продажи выявлена в Октябрьском районе и составляет 40 тысяч рублей. Объект расположен в гаражном кооперативе «Томский» в поселке Светлый.

Динамика удельных цен на территории Томска представлена ниже.

Таблица 7 – экономические показатели в отношении предложений рынка недвижимости гаражей, гаражных боксов и машино-мест за период 2019 г.– 2022 г. в рублёвом эквиваленте.

Таблица 8 – экономические показатели по группе расчета 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» на территории города Томска за период 2019 г. - 2022 г.

Увеличение количества предложений с данным видом недвижимости, а также наличие строительства новых гаражных боксов и машино-мест не привело к снижению цен. Общее повышение цен на рынке недвижимости, наложенное на увеличение стоимости строительных материалов и строительных работ, привело к увеличению темпов прироста средней цены за 1 кв. м. на 21,98%. За исследуемый период средняя стоимость объектов, предназначенных для хранения транспорта, увеличилась на 247 353 рубля.

По итогам проведенного анализа рынка ОКСов, предназначенных для хранения автотранспорта, за период 2019-2022 гг. можно сделать следующие выводы:

1.       Стоимость одного квадратного метра машино-места значительно превышает стоимость одного квадратного метра гаражных боксов.

2.       За период 2019 – 2022 гг. на территории г. Томска произошел существенный рост как удельной стоимости объектов недвижимости, предназначенных для хранения транспорта – на 30 процентов, так и общей стоимости объектов – на 35 процентов.

• Противодействие коррупции
• Антитеррористическая деятельность