Обзор состояния рынка объектов коммерческого назначения на территории Томской области за период 2020 – 2023 гг.

Обзор состояния рынка объектов коммерческого назначения на территории Томской области за период 2020 – 2023 гг.

 

Обзор рынка объектов коммерческого назначения на территории Томской области проводился на основании информации о предложениях к продаже объектов, содержащихся в базе данных, сформированной специалистом ОГБУ «Томского областного центра инвентаризации и кадастра». Сбор информации о ценах предложений объектов коммерческого назначения осуществлялся из официальных источников, представленных в таблице 1.

 

Таблица 1. Источники информации о ценах предложений объектов коммерческого назначения

№ п/п	Наименование	Источник
1	Оперативный справочно-информационный портал г. Томска «Недвижимость – tomsk.ru.09»	https://www.tomsk.ru09.ru/
2	Интернет-сервис для размещения объявлений «Авито»	https://www.avito.ru/
3	единая онлайн-база недвижимости «Olan.ru»	https://olan.ru/about

 

Рынок коммерческой недвижимости в Томской области можно подразделить в соответствии с Приложением 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра России от 04.08.2021 № П/0336, на следующие функциональные группы.

Группа 4 – Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения. К данной группе относятся объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений (далее – 4, объекты торговли и многофункционального назначения).

Группа 5 – Объекты временного проживания, включающие в себя гостиницы, общежития, хостелы, санатории и пансионаты (далее – 5).

Группа 6 – Объекты офисно-делового назначения представляют собой объекты делового и коммерческого назначения, предназначенные преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности: административно-офисные здания и помещения; здания и помещения кредитно-финансовых и страховых организаций, банки; здания и помещения нотариально-юридических учреждений; административные здания (за исключением административно-производственных, административно-бытовых и иных административных зданий, относящихся к производственной сфере деятельности) (далее – 6).

Группа 7 – Объекты производственного назначения. По своей сути объекты производственного назначения – это место для производства или складирования товаров, однако также включают в себя административно-производственные, административно-бытовые и иные административные здания, которые используются в процессе производства товаров (далее – 7).

За период с 01.01.2020 по 31.12.2023 на территории Томской области к продаже предлагалось 5 673 объектов коммерческого назначения, динамика которых приведена на рисунке 1.

Рисунок 1. Количество объектов коммерческого назначения, поступивших в продажу за период с 2020 по 2023 гг. на территории Томской области

 

По данным, представленным на рисунке, с каждым годом наблюдается тенденция к снижению количества предложений на рынке коммерческой недвижимости. Так, в 2023 году по сравнению с 2020 годом объем предложений снизился на 21,9 %.

Рассматривая динамику количества предложения на рынке коммерческой недвижимости в разрезе сегментов (рисунок 2), можно сделать следующие выводы.

За период с 2020 по 2022 гг. снижение объектов торговли и многофункционального назначения составило 33,9 %. Однако в 2023 году после спада 2022 года прирост объектов в данном сегменте составил 11,5 %.

В административно-офисном сегменте за 2020-2023 гг. также наблюдается снижение количества объектов, поступивших в продажу. Исключение составляет лишь 2022 год, когда объем предложений достиг максимального значения – 498 шт., после этого снизился в 2023 году до 370 шт., что на 26 % меньше, в сравнении с 2022 годом.

Количество объектов, предназначенных для временного проживания, а также производственно-складского назначения, поступивших в продажу в 2020-2022 гг. остается примерно на одном уровне.

Рисунок 2. Количество объектов коммерческого назначения, поступивших в продажу на территории Томской области, в разрезе типов объектов,

за период с 2020 по 2023 гг.

 

Объекты коммерческого назначения, предложенные к продаже, в Томской области очень неоднородны по масштабу, расположению и состоянию. В общем объеме предложений лидируют объекты торговли и многофункционального назначения, которые составляют 51 % от общего количества предложений объектов коммерческого назначения, представленных на рынке. Далее к продаже следуют объекты административно-офисного назначения – 30 %, производственно-складского назначения – 17 %. От общего количества предложений наименьшую долю занимают объекты, предназначенные для временного проживания – 2 % (рисунок 3).

Рисунок 3. Количество объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже, в разрезе типов объектов, за период с 2020 по 2023 гг.

 

Рассматривая 2023 год в отдельности, можно заметить, что он повторяет структуру объема предложений коммерческой недвижимости, представленной за период 2020-2023 гг. В 2023 году больше половины от общего количества объектов коммерческого назначения (53 %) составляют объекты торговли и многофункционального назначения, менее популярными являются объекты, предназначенные для временного проживания – 2 %.

Площадь фонда коммерческой недвижимости в разрезе сегментов имеет следующую картину. В 2023 году площадь объектов торговли и многофункционального назначения находится в интервале от 6,0 до 6 790 кв.м, объектов, предназначенных для временного проживания, – от 13 до 3 112,7 кв.м, административно-офисного назначения – от 9,6 до 10 891 кв.м. Наибольший диапазон площади занимают объекты производственно-складского назначения – от 9,0 до 23 748 кв.м.

Наиболее развитым является рынок объектов торговли и многофункционального назначения, так как наибольшее количество предложений представлено в данном сегменте. В таблице 2 приведен диапазон удельного показателя рыночной стоимости (далее – УПРС) объектов коммерческой недвижимости, предложенных к продаже и дифференцированных по типам объектов, отражены минимальные, максимальные и средние значения УПРС в рублях за 1 кв.м. объектов коммерческого назначения.

Таблица 2. Количество предложений объектов коммерческой недвижимости в разрезе сегментов с указанием УПРС за период 2020-2023 гг.

Период	Сегмент	Кол-во, шт.	Мин. УПРС, руб./кв.м	Ср. УПРС, руб./кв.м	Макс. УПРС, руб./кв.м
2020	4	880	81,59	52 048,80	250 000,00
	5	38	6 495,00	49 133,09	220 000,00
	6	420	490,08	49 133,09	183 333,33
	7	255	740,00	22 636,58	120 000,00
	Всего:	1 593	81,59	46 505,40	250 000,00
2021	4	769	81,59	57 095,10	268 656,72
	5	33	5 531,91	56 359,10	119 631,90
	6	397	490,08	58 225,29	210 000,00
	7	259	118,65	26 387,15	96 938,78
	Всего:	1 458	81,59	51 931,20	268 656,72
2022	4	582	500,00	64 140,85	274 774,77
	5	30	26 666,67	77 666,01	164 179,10
	6	498	571,76	66 364,12	220 000,00
	7	268	118,64	27 771,15	110 000,00
	Всего:	1 378	118,64	58 165,63	274 774,77
2023	4	658	323,97	64 688,43	250 000,00
	5	28	8 849,56	60 390,2	153 846,15
	6	370	571,76	69 552,21	205 714,29
	7	188	538,24	21 646,36	56 140,35
	Всего:	1 244	323,97	59 533,53	250 000,00

 

Согласно данным таблицы 1 стоимость 1 кв. м объектов торговли м многофункционального назначения в 2023 году находится в интервале от 323,97 до 250 000,00 руб./кв.м, объектов временного проживания – от 8 849,56 до 150 000 руб./кв.м, административно-офисной недвижимости – от 571,76 до 205 714,29 руб./кв.м, производственно-складских объектов – от 538,24 до 56 140,35 руб./кв.м.

Наибольшее значение среднего удельного показателя рыночной стоимости в 2023 году (69 552,21 руб./кв.м) зафиксировано у объектов административно-офисного назначения, наименьшим значением среднего удельного показателя рыночной стоимости обладают производственно-складские объекты (21 646,36 руб./кв.м).

Следует отметить, что несмотря на уменьшение количества предложений коммерческой недвижимости на 21,9 % с 2020 средний удельный показатель рыночной стоимости увеличился на 22 % и составил 59 533,53 руб./кв.м (рисунок 4).

Рисунок 4. Средний УПРС объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже, за период с 2020 по 2023 гг.

 

В разрезе сегментов (рисунок 5) также сохраняется динамика роста средней стоимости 1 кв.м объектов коммерческого назначения за период 2020-2023 гг. Так, в 4 сегменте средний УПРС вырос на 19,5 %, в 5 – на 18,6 %, в 6 – на 29,4 %. Исключение составляет лишь 7 сегмент, УПРС которого за период 2020-2022 год увеличился на 18,5%, затем в 2023 году снизился на 22,1 %.

Рисунок 5. Средний УПРС объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже и дифференцированных по типам объектов, за период с 2020 по 2023 гг.

 

Важный индикатор состояния рынка недвижимости – срок экспозиции объектов недвижимости на рынке. Срок экспозиции объекта зависит от его ценовой категории и местоположения. Снижение среднего срока экспозиции объектов на рынке свидетельствует о том, что спрос растет, и наоборот.

В рамках данного обзора за сроком экспозиции принимается время с момента выхода объекта коммерческой недвижимости в продажу до момента снятия объявления.

Рассматривая среднее время экспозиции в разрезе сегментов (рисунок 6), можно сделать вывод о том, что объекты, предназначенные для временного проживания и производственно-складского назначения, присутствуют на рынке дольше, чем остальные сегменты. Время экспозиции данных сегментов составляет до 7 месяцев. Наименьший срок экспозиции имеют объекты торговли и многофункционального назначения, который составляет 6 месяцев.

Рисунок 6. Среднее за отчетный период время экспозиции объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже и дифференцированных по типам объектов, за период с 2020 по 2023 гг.

 

Востребованность объектов недвижимости также зависит от условий их расположения.

Рынок коммерческой недвижимости активно развит в г. Томске, являющимся областным центром Томской области, и Томском районе, который располагается в непосредственной близости к областному центру, является наиболее густонаселенным и одним из экономически развитых районов в Томской области. За период с 2020 по 2023 гг. наблюдается тенденция увеличения средней рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Наибольшее значение средней удельной цены объектов коммерческого назначения зафиксировано в Советском районе в 2023 году и составило 74 724,02 руб./кв.м, наименьшее – в Асиновском районе в 2023 году и составило 1 287,33 руб./кв.м. За период 2020-2023 гг. в таких муниципальных образованиях, как г. Кедровый, Чаинский район объявления о предложениях к продаже коммерческой недвижимости отсутствуют (рисунок 7).

Рисунок 7. Средняя удельная цена объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже, в разрезе муниципальных образований за период с 2020 по 2023 гг.

 

Рассматривая 2023 год, можно заметить, что в таких муниципальных образованиях, как г. Томск, г. Северск, Томский, Кожевниковский районы представлены все типы сегментов (таблица 3). В таких районах, как Колпашевский, Александровский, Кривошеинский, Молчановский, развит только сегмент объектов торговли и многофункционального назначения, в Зырянском районе – сегмент объектов производственно-складского назначения. В г. Кедровый, Тегульдетском и Чаинском районах отсутствуют объявления о продаже коммерческой недвижимости.

 

Таблица 3. Средняя удельная цена объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже, в разрезе муниципальных образований за 2023 год

№ п/п	Муниципаль-ное образование	Количество, шт.	Сегменты
			4	5	6	7
1	г. Томск	1012	72 471,77	68 523,00	72 074,67	25 543,41
1.1	в т.ч. Кировский	208	76 085,10	65 952,61	81 258,20	25 492,65
1.2	Ленинский	301	65 834,37	61 565,39	70 532,98	24 671,65
1.3	Советский	268	82 216,70	77 406,50	77 284,22	32 270,31
1.4	Октябрьский	235	67 415,63	69 489,75	65 427,38	23 768,94
2	г. Северск	77	40 016,54	19 885,04	20 482,42	11 117,73
2.1	ЗАТО Северск	4	22 620,70		7 580,35	14 285,71
3	г. Асино	11	29 001,69		32 727,27	14 604,53
4	Асиновский	2	2 002,91		571,76
5	г. Стрежевой	24	40 486,36			9 272,32
6	г. Колпашево	18	38 101,64		32 236,57	10 137,71
7	Колпашевский	1	33 834,59
8	Александровский	1	7 808,76
9	Кривошеинский	3	37 869,00
10	Молчановский	3	52 848,91
11	Томский	39	54 830,70	55 743,24	42 299,17	12 424,64
12	Бакчарский	4	26 173,72	59 171,60
13	Верхнекетский	7	19 502,98
14	Зырянский	1				8 349,57
15	Каргасокский	7	28 502,96			538,24
16	Кожевниковский	6	18 959,53		14 950,17	12 903,23
17	Первомайский	8	17 223,83			10 682,82
18	Парабельский	5	49 427,47			19 927,54
19	Шегарский	11	35 385,78	8 849,56		21 958,36
	Всего по области:	1246	64 688,43	60 390,2	69 552,21	21646,36

 

Можно отметить, что в г. Томске наиболее дорогие объекты торговли и многофункционального назначения, УПРС которых составляет 72 471,77 руб./кв.м, наиболее дешевые – объекты производственно-складского назначения (25 543,41 руб./кв.м). В г. Северске, как и в ЗАТО Северск, максимальная стоимость 1 кв.м у объектов торговли и многофункционального назначения (40 016,54 руб./кв.м и 22 620,8 руб./кв.м соответственно), минимальная в г. Северске у объектов производственно-складского назначения (11 117,73 руб./кв.м), в ЗАТО Северск – объектов административно-офисного назначения (7 580,35 руб./кв.м). В г. Асино максимальным УПРС обладают объекты административно-офисного назначения (32 727,27 руб./кв.м), минимальным – объекты производственно-складского назначения (14 604,53 руб./кв.м). В г. Колпашево по максимальной стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости лидируют объекты торговли и многофункционального назначения (38 101,64 руб./кв.м), по минимальной – объекты производственно-складского назначения (10 137,71 руб./кв.м). В Томском районе максимальным удельным показателем рыночной стоимости обладают объекты временного проживания (55 743,24 руб./кв.м), минимальным – объекты производственно-складского назначения (12 424,64 руб./кв.м). В Кожевниковском районе также максимальный УПРС у объектов торговли и многофункционального назначения (18 959,53 руб./кв.м), минимальный – объектов производственно-складского назначения (12 903,23 руб./кв.м). В Шегарском районе объекты временного проживания обладают наименьшим УПРС (8 849,56 руб./кв.м), наибольшим – объекты торговли и многофункционального назначения (35 385,78 руб./кв.м).

Одним из ценообразующих факторов объектов коммерческой недвижимости является материал стен. Ниже приведена диаграмма, отображающая зависимость количества объектов коммерческой недвижимости от материала стен за 2023 год (рисунок 8).

Рисунок 8. Распределение количества предложений объектов коммерческого назначения, представленных на рынке, в разрезе материала стен за 2023 г.

 

Так, в 2023 году на территории Томской области преобладающим материалом стен объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, на территории Томской области является кирпич (более 83 % от общей доли количества объектов коммерческой недвижимости). Менее распространены здания, выполненные из панели (5,14 %), монолита (2,57 %) и металла (1,69 %). Здания из шлакоблока и блока встречаются крайне редко, их доля от общего количества предложений коммерческой недвижимости составляет 0,96 % и 0,88 % соответственно.

Для определения зависимости УПРС от материала стен объектов коммерческого назначения был рассмотрен 4 сегмент, как самый распространенный на рынке коммерческой недвижимости за период 2020-2023 гг.

В 2023 году по средней стоимости 1 кв.м наиболее дорогими являются монолитные объекты – 95 765,92 руб./кв.м. Средняя удельная цена предложений коммерческой недвижимости из кирпича, как материала, который преобладает в строительстве объектов коммерческого назначения на территории Томской области в 2023 году, находится в среднем диапазоне и составляет 64 000,76 руб./кв.м. Самым низким удельным показателем рыночной стоимости (32 732,97 руб./кв.м) обладают деревянные объекты.

Следующий ценообразующий фактор коммерческой недвижимости – год постройки объектов, который был объединен по группам в зависимости от развития коммерческой недвижимости.

1 группа – объекты коммерческого назначения, построенные до формирования рынка коммерческой недвижимости, а именно до 1990 года.

2 группа – в период с 1991 по 2000 гг. происходит формирование рынка коммерческой недвижимости. На данном этапе развития рынок коммерческой недвижимости был закрытым, а данные об объектах – непубличными.

3 группа – 2001-2009 – период снижения спроса и существенной коррекции цен и на рынке коммерческой недвижимости.

4 группа – с 2010 по 2020 гг. – этап экономической нестабильности.

5 группа – 2021-2023 гг. в состоянии первичного насыщения. Объемы новых помещений соразмерны потребностям рынка и соответствуют макроэкономической ситуации в России.

Стоит отметить, что среди общего количества предложения объектов коммерческого назначения информацией о годе постройки обладают 75,5 % объектов. У 305 объектов (24,5 %) данные отсутствуют. Структура объектов коммерческой недвижимости в зависимости от года постройки приведена на рисунке 9.

Рисунок 9. Распределение количества объектов коммерческого назначения, предложенных к продаже в 2023 г. по году постройки

 

Из рисунка 9 следует, что преобладающее количество объектов коммерческого назначения (38 %) было построено до этапа формирования рынка коммерческой недвижимости. Примерно равную долю от общего количества объектов составляют здания коммерческого назначения, год постройки которых приходится на период с 2001-2009 гг. и 2010-2020 гг. (24 % и 23 % соответственно). Объекты коммерческой недвижимости, имеющие год постройки 2021- 2023гг. составляют лишь 2 %.

Самая дорогая стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости зафиксирована у объектов, построенных в 2021-2023 гг. в Октябрьском районе г. Томска (156 013,16 руб./кв.м) и Томском районе (146 782,91 руб./кв.м). УПРС объектов, построенных до 1990 года и доля которых преобладает от общего количество предложений на рынке коммерческой недвижимости, составляет 62 269,22 руб./кв.м по Томской области.

По результатам обзора состояния рынка коммерческой недвижимости можно сделать вывод о том, что на территории Томской области развитыми является рынок коммерческой недвижимости только в г. Томске – областном центре Томской области, а также в Томском районе, как наиболее приближенном к областному центру, наиболее экономически развитом, а следовательно, и инвестиционно-привлекательном.

За период с 2020 по 2023 гг., а также в 2023 году в отдельности, в общем объеме предложений лидируют объекты торговли и многофункционального назначения, которые составляют 51 % от общего количества предложений объектов коммерческого назначения, представленных на рынке. Далее к продаже следуют объекты административно-офисного назначения – 30 %, производственно-складского назначения – 17 %. От общего количества предложений наименьшую долю занимают объекты, предназначенные для временного проживания – 2 %.

Средняя рыночная стоимость объектов торговли и многофункционального назначения в 2023 году составляет 64 753,16 руб./кв.м, объектов для временного проживания – 65 098,02 руб./кв.м, объектов административно-офисного назначения – 69 552,21 руб./кв.м, объектов производственно-складского назначения – 21 649,07 руб./кв.м.

За период с 2020 по 2023 гг. наиболее развитым сегментом является сегмент, которому принадлежат объекты торговли и многофункционального назначения. Сегмент, к которым относятся объекты, предназначенные для временного проживания, развит слабо.

Наибольшее значение среднего удельного показателя рыночной стоимости в 2023 году (69 552,21 руб./кв.м) зафиксировано у объектов административно-офисного назначения, наименьшим значением среднего удельного показателя рыночной стоимости обладают производственно-складские объекты (21 649,07 руб./кв.м).

В разрезе сегментов также сохраняется динамика роста средней стоимости 1 кв.м объектов коммерческого назначения за период 2020-2023 гг. Так, в 4 сегменте средний УПРС вырос на 19,6 %, в 5 сегменте – на 24,5 %, в 6 сегменте – на 29,4 %. Исключение составляет лишь 7 сегмент, УПРС которого за период 2020-2022 год увеличился на 18,5%, затем в 2023 году снизился на 22 %.

Рассматривая среднее время экспозиции в разрезе сегментов, можно сделать вывод о том, что за период 2020-2023 гг. объекты, предназначенные для временного проживания и производственно-складско назначения, присутствуют на рынке дольше, чем остальные сегменты. Время экспозиции данных сегментов составляет до 7 месяцев.

В 2023 году на территории Томской области преобладающим материалом стен объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, на территории Томской области является кирпич (более 83,86 % от общей доли количества объектов коммерческой недвижимости). Средняя удельная цена предложений коммерческой недвижимости из кирпича, находится в среднем диапазоне и составляет 64 000,76 руб./кв.м.

Самая дорогая стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости зафиксирована у объектов, построенных в 2021-2023 гг. УПРС объектов, построенных до 1990 года и доля которых преобладает от общего количество предложений на рынке коммерческой недвижимости, составляет 62 269,22 руб./кв.м по Томской области.

Наиболее дорогая цена за 1 кв. м наблюдается у монолитных объектов – 95 765,92 руб./кв.м. Самым низким удельным показателем рыночной стоимости (32 732,97 руб./кв.м) обладают объекты с материалом стен дерево.

 

 

 

• Противодействие коррупции
• Антитеррористическая деятельность