Анализ рынка земельных участков

Анализ рынка земельных участков  Томской области на 31.12.2021.

В рамках проводимых работ по сбору и обработке рыночной информации была собрана, проанализирована и структурирована информация о 2757 предложениях о продаже земельных участков в различных сегментах.

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», а также печатные издания, публикующие объявления о продаже объектов недвижимости.

Вся информация была проверена на достоверность, достаточность и непротиворечивость. По объектам недвижимости, в отношении которых требовались какие-либо уточнения, производились телефонные переговоры с продавцами. Некорректно представленные сведения о продаже объектов недвижимости в исследовании не рассматривались.

Структура предложений о продаже земельных участков по сегментам

Рынок продажи земельных участков в Томской области представлен в основном участками индивидуального строительства (ИЖС) и участками для ведения садоводства (СНТ). Больше половины всех предложений о продаже земельных участков относится к сегменту индивидуального жилищного строительства.

Рынок земельных участков коммерческого назначения проявляет гораздо боле низкую активность по сравнению с частным сегментом.

Территориальная структура предложений

Томская область делится на 4 городских округа, 16 муниципальных районов. Предложения о продаже земельных участков выявлены на территории почти всех районов:

Вместе с тем, единичные предложения о продаже земельных участков в некоторых районах свидетельствуют о крайне низкой активности рынка.

Далее приведен анализ рынка земельных участков в тех его сегментах, где наблюдается активность.

Оценочное зонирование территории Томской области

Для проведения оценочного зонирования все предложения о продаже земельных участков были отмечены на карте области. Схематично, они представлены на рисунке ниже:

Анализ местоположения аналогов и их сопоставление с исторически сложившимися территориями области позволяет выделить 87 оценочных зон. Большая часть зон описывает территорию города Томска и прилегающего к нему Томского района.

Результат построения ценовых зон представлен на карте ниже:

Распределение объектов-аналогов по ценовым зонам, в зависимости от сегмента неравномерно. В одних зонах преобладает индивидуальная жилая застройка, в других садоводческие объединения, в третьих – индустриальная. Дальнейший анализ цен предложения произведен в разрезе определенных ценовых зон, с преимущественным преобладанием объектов рассматриваемого сегмента.

1.     Сегмент Сельскохозяйственное использование

Рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения представлен двумя типами объектов. Первый тип - это участки, пригодные исключительно для ведения сельского хозяйства – выращивания культурных растений, пастбища и сенокоса. Ко второму типу относятся участки, наиболее эффективным использованием которых будет перевод в иную категорию или изменение назначения – садоводство, огородничество, ИЖС, придорожный сервис и т.д. Такие земли располагаются, как правило, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов, вдоль автодорог и имеющие относительно неплохую транспортную доступность. Местоположение объектов первого типа влияет на стоимость гораздо меньше. Для них важнее как состав почвенного покрова, так и юридический статус земель. Неразмежёванные паи стоят, как правило, значительно меньше, чем крупные земельные участки с установленными границами.

Общее количество предлагаемых к продаже сельхозземель на территории области составляет 35. Высоколиквидные участки второго типа предлагаются к продаже по цене от 13 до 100 ₽/кв.м. Средняя цена предложения составляет 33,95 ₽/кв.м.

Уровень цен на земли первого типа начинается от 1 рубля за кв.м для самых отдаленных участков и достигает 10 ₽/кв.м для наиболее ликвидных, плодородных и расположенных в развитых частях Томской области участков. Средняя цена предложения составляет 5,3 ₽/кв.м.

2.     Сегмент Многоквартирная жилая застройка (МЖС)

Сегмент земельных участков, предназначенных под многоэтажную жилую застройку развит достаточно слабо. Всего выявлено 7 предложений о продаже таких земель и все они располагаются на территории Томска.

Несмотря на низкую активность данного сегмента рынка, цены предложений здесь всегда на высоком уровне. Связано это с традиционно высокой доходностью застройщиков многоквартирных домов. Цены предложений на такие земельные участки начинаются от 2496 ₽/кв.м на окраине города до 19 461 ₽/кв.м в развивающейся инвестиционно привлекательной части города. Средняя цена предложения составляет 11464 ₽/кв.м. На цены предложения земельных участков многоквартирной застройки влияют не только их местоположение, но и правовой статус земель и передаваемые права. Так, зачастую к продаже предлагается не право собственности, а право краткосрочной аренды, при этом срок аренды может истекать в ближайшие год-два, что сильно ограничивает возможности реализации инвестиционных проектов.

2. Сегмент Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Рынок земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов традиционно является самым активным. Всего за период специалистами учреждения было собрано и обработано 1041 предложения о продаже объектов в сегменте.

Результат обработки цен предложений объектов-аналогов представлен в таблице:

Вполне предсказуемо, наибольшие цены предложения находятся в центральной части Томска, несмотря на их небольшое количество. Верхний порог цен находится на уровне 10 000 ₽/кв.м, что сопоставимо с ценой земельных участков, предназначенных для многоквартирной жилой застройки.

Нижний порог ценового диапазона – до 100 ₽/кв.м свойственен для неосвоенных участков и земель на окраине населенных пунктов, а также объектов, требующих перевода в категорию земель населенных пунктов.

3. Сегмент Садоводство и огородничество (СНТ)

Цены предложений в данном сегменте, как правило, отличаются от цен на участки под ИЖС в меньшую сторону. Как правило, садоводческие участки входят в состав некоммерческих объединений, товариществ. Всего на территории Томской области насчитывается более 400 садовых некоммерческих товариществ. Большая их часть расположена в Томском районе. Садоводческие земельные участки, распределенные по зонам, представлены в таблице:

4. Сегмент Предпринимательство

Общее количество предложений в данном сегменте не велико и составило 24 штуки. Расположение объектов-аналогов в границах Томска и Томского района представлено на карте ниже:

Распределение объектов недвижимости сегмента Предпринимательство по оценочным зонам представлено в таблице ниже:

Следует отметить, что часть предлагаемых к продаже объектов относятся к придорожному сервису, некоторые из которых представляют собой, факически, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в придорожной полосе. Такие объекты требуют дополнительных вложений, прежде чем начнут приносить доход, поэтому нижняя граница цен предложения в сегменте «предпринимательство» составляет 50 ₽/кв.м. Без учета подобных объектов, диапазон цен предложения составит от 833 до 12 307 ₽/кв.м. Средняя по субъекту цена предложения – 4 616 ₽/кв.м.

5. Сегмент Производство

Свободные производственные участки, расположенные в развитых, густонаселенных или приближенным к ним частям города предлагаются к продаже как коммерческие земли, пригодные для размещения торговых объектов. Поэтому и цены предложений в данном сегменте близки к участкам предпринимательства. Предлагаются такие участки к продаже по ценам от 5 до 18 тыс. руб. за 1 кв.м.

Из общего числа предложений в количестве 36-ти земель, предлагаемых под размещение производственных объектов, оказалось 22. Цены предложения зависят от местоположения объектов. Так, участки, расположенные в развитых промзонах города стоят в диапазоне от 1000 до 3700 ₽/кв.м.

Цены на отдаленные от Томска земли начинаются от 50 ₽/кв.м и заканчиваются на отметке 700 ₽/кв.м. В данном сегменте наблюдается отчетливая зависимость удельной цены предложения от расстояния до Томска. Следует отметить, что в данном сегменте встречаются участки не только на территории Томска и Томского района, но также и в Северске, Асино и Зырянском.

Распределение предлагаемых к продаже земельных участков производственного назначения представлено в таблице:

Выводы по итогам анализа рынка земельных участков Томской области

Рынок земельных участков Томской области показывает низкую активность. Особенно это касается коммерческого сектора за пределами Томска и Томского района области. Средний уровень цен предложения за участок в значительной степени зависит от сегмента, к которому он отнесен:

Наиболее рентабельные и ликвидные земельные участки – под размещение многоквартирных домов предлагаются к продаже в среднем за 10 269 ₽/кв.м. Наименее доходные земли – сельскохозяйственного назначения предлагаются к продаже, в среднем, за 18 ₽/кв.м.

• Противодействие коррупции
• Антитеррористическая деятельность